Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt: kaufen, bewerten, verwalten und verkaufen

Das Mehrfamilienhaus ist das Herzstück vieler Immobilienportfolios in der Schweiz – und zugleich das Objekt, bei dem am meisten falsch gemacht wird. Eine gute Rendite entsteht nicht an einem einzigen Tag, sondern über den gesamten Lebenszyklus: beim Kauf, in der Bewirtschaftung und schliesslich beim Verkauf. Dieser Ratgeber führt Sie durch alle vier Phasen.

1. Das Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt verstehen

Ein Renditeobjekt (oder Anlageobjekt) ist eine Immobilie, die nicht der Eigennutzung dient, sondern Mieterträge erwirtschaftet.

Warum das Mehrfamilienhaus die klassische Form ist

• Verteiltes Risiko: Mehrere Wohneinheiten unter einem Dach – fällt eine Miete aus, tragen die anderen weiter.
• Volle Kontrolle: Anders als bei einer einzelnen Eigentumswohnung entscheiden Sie allein über Unterhalt, Sanierung und Weiterentwicklung. Bei Stockwerkeigentum sind Sie in jeder Erneuerungsfrage von der Miteigentümergemeinschaft abhängig.
• Entwicklungspotenzial: Aufstockung, Verdichtung oder Sanierung schaffen echten Mehrwert – Möglichkeiten, die eine einzelne Wohnung nicht bietet.

2. Die Rendite richtig berechnen

Bevor Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, müssen Sie rechnen können. Zwei Kennzahlen zählen.

Wie berechnet man Brutto- und Nettorendite?

• Bruttorendite: jährlicher Soll-Mietertrag ÷ Kaufpreis × 100
• Nettorendite: (Mietertrag − Bewirtschaftungs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen kostet CHF 4'200'000 und erzielt CHF 189'000 Soll-Mietertrag pro Jahr. Die Bruttorendite liegt damit bei 4,5 %. Nach Abzug von rund CHF 42'000 laufenden Kosten und CHF 84'000 Kaufnebenkosten bleibt eine Nettorendite von etwa 3,4 %.

Die Bruttorendite ist die Zahl, mit der inseriert wird. Die Nettorendite ist die Zahl, mit der Sie leben müssen. Wer nur auf die Bruttorendite schaut, unterschätzt systematisch den Unterhaltsbedarf.

3. Das Renditeobjekt bewerten und schätzen

Anders als beim selbstgenutzten Einfamilienhaus, das über den Vergleichswert geschätzt wird, steht beim Mehrfamilienhaus der Ertragswert im Zentrum.

Welche Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz?

• Ertragswertverfahren: Die nachhaltig erzielbaren Mieterträge werden mit einem lageabhängigen Kapitalisierungssatz bewertet. Das ist der Standard beim Renditeobjekt.
• DCF-Methode (Discounted Cash Flow): Bildet die künftigen Zahlungsströme über die Haltedauer ab – sinnvoll bei grösseren oder komplexeren Liegenschaften.

Was eine seriöse Schätzung immer prüft

• Soll- versus Ist-Mietzinsen: Wie gross ist das Aufholpotenzial – und ist es rechtlich überhaupt realisierbar?
• Leerstand und Mieterstruktur: Wie stabil sind die Erträge tatsächlich?
• Sanierungsstau: Aufgeschobener Unterhalt ist eine versteckte Schuld, die den Wert drückt.
• Lage und Entwicklungspotenzial: Der langfristig wichtigste Werttreiber. In der Ostschweiz – etwa in St. Gallen, Gossau oder Wil – variieren Preisniveau und Nachfrage erheblich.

4. Worauf Sie beim Kauf achten müssen

Die häufigsten und teuersten Fehler beim Kauf eines Anlageobjekts:

• Nur auf die Bruttorendite schauen. Ein Objekt mit 5,5 % Bruttorendite und massivem Sanierungsstau ist schlechter als eines mit 4,0 % in gepflegtem Zustand.
• Den Unterhalt unterschätzen. Dach, Fassade, Heizung und Fenster haben endliche Lebensdauern. Planen Sie Erneuerungen ein, bevor sie Sie überraschen.
• Mietzinsen für gegeben halten. Prüfen Sie, ob die aktuellen Mietzinsen nachhaltig und rechtlich haltbar sind.
• Nur beim heutigen Zinsniveau rechnen. Prüfen Sie die Tragbarkeit auch bei deutlich höheren Hypothekarzinsen. Mehr dazu im Beitrag Hypothek amortisieren oder nicht?

Eine allgemeine Einführung in die Bewertung von Anlageobjekten finden Sie im Ratgeber Renditeobjekt kaufen und bewerten.

5. Neubau oder Bestandsobjekt?

Was spricht für welche Variante?

• Neubau-Mehrfamilienhaus: tiefer Unterhalt, moderne Energiewerte, gute Vermietbarkeit – meist zu einer tieferen Anfangsrendite, weil der Kaufpreis den Neuwert widerspiegelt.
• Bestandsobjekt: oft höhere Rendite auf dem Papier, verlangt aber Unterhaltskompetenz und birgt Sanierungsrisiken.
• Bestand mit Entwicklungspotenzial: Der interessanteste Fall liegt meist dazwischen – ein Objekt, bei dem sich durch Sanierung, Aufstockung oder Verdichtung echter Mehrwert schaffen lässt.

Genau hier liegt die Kernkompetenz der LIVAG AG als Immobilienentwicklerin und Totalunternehmerin in der Ostschweiz. Beispiele finden Sie unter unseren Projekten.

6. Die Immobilienverwaltung beim Renditeobjekt

Der Kauf entscheidet über die Ausgangslage – die Verwaltung entscheidet über die tatsächliche Rendite.

Was umfasst die Bewirtschaftung?

• Mietzinsmanagement: Vermietung, Mietzinsanpassungen, Umgang mit Referenzzinssatz und Teuerung. Der hypothekarische Referenzzinssatz ist massgebend für Mietzinsanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert – aktuell liegt er bei 1,25 %.
• Mieterbetreuung: Ein- und Auszüge, Abnahmen, Reklamationen, Kommunikation.
• Nebenkostenabrechnung: korrekt, fristgerecht und nachvollziehbar.
• Technischer Unterhalt: Störungsbehebung, Wartungsverträge, Handwerkerkoordination.
• Finanzielle Führung: Mietzinsinkasso, Mahnwesen, Reporting an den Eigentümer.

Eigenverwaltung oder professionelle Verwaltung?

Die Eigenverwaltung spart das Honorar (üblicherweise ein Prozentsatz des Bruttomietertrags), kostet aber Zeit, Fachwissen und Nerven. Fehler beim Mietrecht oder bei der Nebenkostenabrechnung werden schnell teurer als das eingesparte Honorar. Ab etwa acht bis zehn Wohneinheiten spricht vieles für eine professionelle Bewirtschaftung – spätestens dann, wenn Sie nicht vor Ort wohnen.

7. Werterhalt von Renditeobjekten

Werterhalt ist keine Kür, sondern die Grundlage jeder langfristigen Rendite.

Die drei Prinzipien

• Vorausschauend statt reaktiv: Wer erst saniert, wenn etwas kaputt ist, zahlt doppelt – für die Reparatur und durch Mietausfall.
• Erneuerungsfonds führen: Legen Sie jährlich einen realistischen Anteil des Mietertrags zurück. Aufgeschobener Unterhalt wird beim Verkauf sichtbar – und vom Käufer eingepreist.
• Energetisch modernisieren: Sanierungen an Gebäudehülle und Heizung senken Betriebskosten und verbessern die Vermietbarkeit.

8. Das Mehrfamilienhaus verkaufen

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses funktioniert grundlegend anders als der eines Einfamilienhauses. Sie verkaufen kein Zuhause an eine Familie, sondern eine Ertragsquelle an einen Investor. Entsprechend zählt nicht die Emotion, sondern die Zahl.

Welche Unterlagen wollen Investoren sehen?

• aktueller Mieterspiegel und Ertragsaufstellung der letzten Jahre
• Unterhalts- und Sanierungshistorie
• Leerstandsquote und Nebenkostenabrechnungen
• Grundbuchauszug, Gebäudeversicherungsausweis, Baupläne

Je vollständiger und transparenter diese Unterlagen sind, desto weniger Risikoabschlag preist ein Käufer ein.

Wie maximieren Sie den Verkaufserlös?

• Mietzinsen vor dem Verkauf auf ein marktgerechtes, nachhaltiges Niveau bringen
• Leerstände beseitigen – jeder Leerstand drückt den Ertragswert
• offensichtlichen Sanierungsstau beheben oder ehrlich beziffern
• eine investorentaugliche Verkaufsdokumentation erstellen

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

• Grundstückgewinnsteuer: Wird beim Verkauf mit Gewinn fällig. Sie ist kantonal geregelt (Art. 12 StHG) und sinkt in der Regel mit zunehmender Haltedauer. Berechnet wird sie auf dem Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten.
• Handänderungssteuer: Wird beim Eigentumswechsel erhoben und beträgt je nach Kanton zwischen 1 und 3,3 Prozent des Kaufpreises. Manche Kantone erheben stattdessen nur eine Gebühr.

Klären Sie Ihre konkrete Situation immer mit der zuständigen kantonalen Steuerbehörde oder einer Fachperson ab.

Wann lohnt sich der diskrete Verkauf?

Bei bekannten Eigentümern oder in sensiblen Situationen empfiehlt sich der diskrete Verkauf: Das Objekt wird nicht öffentlich ausgeschrieben, sondern gezielt einem vorqualifizierten Investorenkreis angeboten. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen in St. Gallen.

Häufige Fragen

Wie viel Rendite bringt ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz?

Je nach Lage und Zustand liegen Bruttorenditen häufig im Bereich von rund 3 bis 5 %. Entscheidend ist die Nettorendite nach Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten – sie liegt typischerweise deutlich darunter.

Wie wird ein Renditeobjekt bewertet?

Über den Ertragswert: Die nachhaltig erzielbaren Mieterträge werden mit einem lageabhängigen Satz kapitalisiert. Bei grösseren Objekten ergänzt die DCF-Methode die Bewertung.

Was kostet die Immobilienverwaltung eines Renditeobjekts?

Üblich ist ein Honorar als Prozentsatz des Bruttomietertrags. Der genaue Satz hängt von Objektgrösse, Wohnungszahl und Leistungsumfang ab.

Lohnt sich die Eigenverwaltung eines Mehrfamilienhauses?

Bei wenigen Einheiten und Nähe zum Objekt kann sie funktionieren. Ab etwa acht bis zehn Wohnungen – oder bei Distanz zum Objekt – überwiegen die Vorteile einer professionellen Bewirtschaftung meist deutlich.

Wie verkaufe ich ein Mehrfamilienhaus am besten?

Mit marktgerechten Mietzinsen, minimiertem Leerstand, transparenter Ertrags- und Unterhaltsdokumentation und einer investorentauglichen Verkaufsdokumentation – auf Wunsch diskret an einen vorqualifizierten Investorenkreis.

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Fazit

Ein Mehrfamilienhaus ist kein passives Investment. Die Rendite entsteht über den ganzen Lebenszyklus: durch einen Kauf zum richtigen Preis, eine professionelle Bewirtschaftung, konsequenten Werterhalt und einen gut vorbereiteten Verkauf. Wer eine dieser Phasen vernachlässigt, verliert Geld – meist erst Jahre später sichtbar.

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Quellen

• Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): Hypothekarischer Referenzzinssatz – massgebend für Mietzinsanpassungen, vierteljährliche Publikation
• ch.ch (Portal der Schweizer Behörden): Steuern auf Immobilien, Grundstückgewinnen, Eigenmietwert
• HEV Schweiz: Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf von Liegenschaften
• Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV): Steuerdokumentation zur Handänderungssteuer, estv.admin.ch